Una Solución Para el Acceso a Vivienda

Hoy te hablaré, acerca del Modelo de Operación Multifamiliar, cómo propuesta al problema de acceso a la solución habitacional del que hablamos en la anterior publicación.

Más allá de la discusión filosófica y política de si las personas deberían ser propietarias o no de la vivienda que habitan, esta propuesta se enfoca de manera objetiva en cubrir la necesidad básica habitacional.

En concreto, te voy a presentar un ejercicio de la inversión requerida para un proyecto de desarrollo y operación de vivienda multifamiliar.

Al final, este ejercicio lo compararemos contra la inversión que sería necesaria realizar en subsidios de vivienda VIS bajo el modelo de adquisición de las mismas unidades.

Vamos a suponer que el proyecto tendrá un horizonte de construcción de 3 años y de 30 años de operación, para un horizonte total de 33 años.

También asumiremos las siguientes variables de desarrollo cómo se presenta en la tabla a continuación:

Tendremos cómo premisa que los créditos para la financiación tendrán plazos de 30 años y desde el primer año de desembolso quedará cómo condición amortizar el valor del capital adeudado a la fecha.

Asumiremos también que el proyecto cuenta con un área de terreno total de 10.000 m2, 10 niveles y una solución estandar de 50 m2 por unidad para un total de 1.000 unidades y un área comercializable de 50.000 m2.

Realizando entonces la respectiva modelación financiera con todas las premisas del proyecto nos encontramos con las siguientes resultados:

Estos resultados nos indicán, que bajo esas condiciones estandar, este tipo de proyectos no resultan atractivos para que actores privados decidan invertir su capital.

Ahora pensemos que este proyecto no entrará en la lógica de operación sino bajo el modelo tradicional de adquisición tipo VIS.

Supongamos entonces que se liberan todos los recursos por parte del gobierno nacional para que todos los compradores sean beneficiarios en alguna medida de los subsidios vigentes y de esta forma se eliminen las barreras de financiación que les impide adquirir una vivienda.

De acuerdo a esto, en la siguiente tabla se discrimina por tipo de subsidio y distribución porcentual de los solicitantes pues no todos estarían en la misma condición excepto para el subsidio a la tasa que se aplica al 100% de todos los compradores.

Haciendo cuentas para el 2024, por cada 1.000 unidades de vivienda, el gobierno nacional debería destinar más de 78 mil millones de pesos en subsidios bajo el modelo de adquisición.

Comparando ambos modelos, vemos que por cada peso invertido en los subsidios actuales se podrían construir y operar por 30 años, 3 unidades de vivienda bajo el modelo de operación multifamiliar con un retorno del 15% E.A.

Ahora te hago dos preguntas:

¿No resultaría mas eficiente en términos financieros, con mayor alcance e impacto para el sector, que el gobierno nacional destinara recursos para que a través de actores privados se desarrollen estos proyectos de operación multifamiliar, en lugar de invertir en los subsidios actuales?

¿No es mejor alternativa que en lugar de otorgar subsidios para la compra, se trasladen estos recursos para subsidiar por ejemplo, la tasa de financiación de los desarrolladores de estos proyectos y así hacerlos atractivos?

Consideramos que esta es una alternativa válida en procura de la recuperación y transformación del sector, para que éste deje de ser uno de los más cíclicos y vulnerables al ciclo económico.

Es una oportunidad estupenda para cambiar nuestra mentalidad y comenzar a construir un sector con ingresos estables, recurrentes y previsibles.

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Si deseas acceder a la hoja cálculo completa y revisar en detalle el modelo elaborado, haz clic en el botón.

Un saludo.