Una Solución A La Compra de Terrenos

Los contratos de opción de compra, son una gran solución a los problemas que supone llevar a cabo una transacción de compraventa de un terreno o un inmueble en general.

Estos contratos surgieron en el siglo XVII en la bolsa de valores Holandesa y no precisamente cómo mecanismo para llevar a cabo una transacción inmobiliaria.

Pero su naturaleza resultó ser tan versátil, que hoy en día se usan para llevar a cabo transacciones de diferentes tipos de bienes y servicios, entre estas por supuesto los bienes inmuebles.

Este tipo de contratos son un acuerdo de tipo comercial en donde el dueño de un bien acuerda con un potencial comprador unas condiciones para que en un momento futuro se lleve a cabo la compraventa, si es que se ejecuta.

Notar que aquí hablamos de un potencial comprador y de, “si es que se ejecuta”, porque la naturaleza de este tipo de contratos implica en sí misma que la transacción puede que se dé pero también puede que no se dé.

Y esto es una condición esencial ya que lo que se negocia es un derecho a comprar o vender un bien, dependiendo de las condiciones pactadas.

Naturalmente, aquí una de las partes contraerá una obligación de vender o de comprar el bien, sin embargo cómo veremos más adelante existe un incentivo claro para que esto sea así.

Esto es una gran diferencia con otro tipo de mecanismos o sistemas cómo lo es por ejemplo una promesa de compraventa, en la que hay unas obligaciones claras que van en procura de cumplir con la transacción de compraventa del bien.

Las condiciones mínimas que se establecen al momento de suscribir un contrato de opción, son: 1) el precio del bien, 2) el plazo en el que se puede ejercer el derecho, y 3) el valor de la prima del contrato.

El valor de la prima, hace referencia al incentivo que paga quién quiere tener ese derecho a comprar o a vender el bien, y es pagada a su contraparte quién asume la obligación de venderle o comprarle según aplique el caso.

Ahora veamos un ejemplo práctico de cómo operaría este mecanismo en una transacción típica de compraventa de un terreno.

Carla es dueña de un terreno y estipula que el precio de venta del inmueble es de 5.000 millones. Juan representa a un desarrollador inmobiliario que estima que el terreno tiene potencial de desarrollo.

Dado que a la fecha existe un elevado grado de incertidumbre acerca de que tan factible resultará un proyecto en dicho terreno, ambas partes acuerdan celebrar un contrato de opción de compra.

En este caso, Juan actua cómo el titular del derecho a comprar el terreno cuyo plazo se estipula en 24 meses, su precio se fija en 5.000 millones, y la prima total a pagar es del 10% del valor del terreno, es decir de 500 millones.

Lo anterior quiere decir que Juan tendrá el derecho (no la obligación) a comprar dicho terreno en cualquier momento durante los proximos 24 meses a cambio de pagar a Carla una prima total de 500 millones.

Carla asumirá entonces la obligación de venderle a Juan dicho terreno en la suma de 5.000 millones en cualquier momento en que Juan le notifique siempre y cuando se encuentre durante el plazo de vigencia de la opción.

De esta forma, ambas partes mitigan en buena parte sus respectivos riesgos, pués Juan no comprometerá de entrada el capital que supondria suscribir un contrato de compraventa incluso si fuese a pagos futuros.

Adicionalmente, Juan dispondrá hasta de 24 meses para adelantar todo tipo de gestiones y probar si el proyecto presenta viabilidad o no en dicho terreno.

La desventaja más clara para Juan es que el precio neto de compraventa del terreno será 10% más alto, sin embargo consideramos que es un precio bajo a pagar por mitigar los riesgos de no comprometer todo el capital desde el inicio.

Carla por su lado, al recibir el pago de la prima desde el primer momento, tendrá asegurada cierta rentabilidad sobre su inmueble, a cambio de mantener su obligación de venta durante la vigencia de la opción.

Este tipo de contratos pueden tener condiciones adionales cómo estipular la forma de pago en caso de ejercer la opción de compra ó diferentes formas de pago de la prima acordada, pero en esencia esta es la forma en que operan.

Los contratos de opción de compra generan un ambiente de confianza cuyo potencial de ganancia es asimétrico, es decir que hay mucho por ganar y poco que perder para ambas partes.

Es un sistema que no depende de la confianza hacia el éxito de un proyecto, pués de entrada no supone una condición que sí o sí se tenga que cumplir para que ambas partes no terminen con grandes pérdidas en la transacción.

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Un saludo.