Una Gran Alternativa de Financiación

La Deuda Privada a Riesgo surge cómo alternativa ante las grandes barreras de acceso a la Deuda Bancaria, riesgos de apalancamiento y a la dilución o pérdida de control al entregar Equity a inversionistas interesados.

Es un híbrido cuya principal ventaja radica en que al estar en la categoría de deuda, no supone ceder participación o control y a su vez se condiciona a compartir el riesgo operacional del proyecto en cuestión.

Naturalmente, para que existan interesados en comprometer su capital, el costo de este capital será muy superior comparado al de la deuda bancaria tradicional e incluso en muchos casos al esperado por inversionistas que van por Equity.

Ahora veamos un ejemplo sencillo que nos revela el enfoque bajo el cuál ésta sería una alternativa favorable para un desarrollador inmobiliario.

Un desarrollador define en sus análisis iniciales que los costos de su proyecto serán los mostrados en la tabla a continuación.

Adicionalmente plantea su estructura de capital cómo se indica en la gráfica 1.

Sus banqueros le ofrecen una tasa de financiación para un crédito senior en promedio del 15% E.A con amortizaciones a capital cada 12 meses desde el primer desembolso en un mínimo del 25% del total del capital adeudado.

Los meses en los que se requeriran los desembolsos para cubrir los costos serán el mes 12 y el mes 24 cada uno por un total del 50% del total de deuda requerida.

Por otro lado, el desarrollador logra contactarse con préstamistas privados que están dispuestos a fondear el mismo 60% del total de los costos a través de un contrato de Deuda Privada a Riesgo, a cambio del 20% del total del volumen de ventas del proyecto.

El desarrollador hace sus respectivos cálculos financieros para comparar ambas alternativas y llega a los siguientes datos.

El desarrollador encuentra cómo era de esperarse que la Deuda Privada a Riesgo es considerablemente más costosa que la Deuda Bancaria, sin embargo la pregunta que se hace ahora es:

¿6% menos en volumen de ventas y lo que esto implica en costos no es una ganga por prácticamente eliminar el riesgo de apalancamiento?

Por supuesto la respuesta a esta pregunta dependerá de las condiciones particulares y eficiencias operativas que cada desarrollador presente, sin embargo para algunos hará mucho sentido pagar dicho precio.

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