Un Problema en la financiación

Todo el mundo anda muy preocupado (y con razón) acerca de las tasas de interés y de si estas resultan atractivas o viables para la financiación de los proyectos inmobiliarios.

Pero te has preguntado ¿que tanto efecto tiene la variación de la amortización de la deuda en la rentabilidad de tus proyectos?

Dado el funcionamiento del modelo de negocio del desarrollo inmobiliario, los flujos de caja que sacan una sonrisa al desarrollador, por lo general se presentan cuando se da el cierre y entrega del proyecto.

Y si hablamos de proyectos con un horizonte de 36 o 48 meses, eso significa que durante los primeros 24 o 36 meses, el proyecto andará gracias al fondeo por capitalización y no por el margen operativo del negocio.

Dicho esto, sorprende que “Ceteris Paribus” un proyecto tenga tanta sensibilidad a esta varible de la que se discute poco, pero que como verás aquí, puede significar la diferencia entre un proyecto mediocre y uno destacado.

Hicimos el ejercicio de calcular los efectos financieros que trae consigo la variación en la forma de amortizar el capital adeudado.

Así, analizamos este fenómeno para un proyecto con un horizonte de 48 meses que presenta los siguientes costos paramétricos:

Manteniendo los elementos de la tabla arriba constantes, realizamos un análisis de sensibilidad de la amortización anual que se debe realizar al capital, planteando 4 escenarios, cómo se muestra en la siguiente tabla:

Los resultados sobre la rentabilidad son los presentados en la gráfica 1

Estos datos demuestran que el efecto de mayores intereses por menor amortización es inferior al efecto negativo que implica suplir la capitalización con Equity u otro tipo de recursos propios.

Es algo sin duda que de entrada resulta antiituitivo pues siempre se asocia que una mayor permencia de la deuda implica mayores costos financieros pero como dicen los norteamericanos, tenemos que ver la “Big Picture”.

La reflexión que sacamos de todo esto, es que la consideración del timing en la financiación de proyectos es tan importante como la discusión alrededor de las tasas, no vano se dice que el tiempo es oro.

Este asunto se convierte en un problema para muchos desarrolladores en Latam que no encuentran en la banca tradicional, productos que encajen con un timing conveniente a la hora de financiar sus proyectos.

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Un saludo.