¿Existe una Estructura de Capital Ideal?

Ante esto, los desarrolladores inmobiliarios se enfrentan a unas de las decisiones más complejas y delicadas en su ejercicio de estructuración de un nuevo proyecto.

Navegando entre mil y un discusiones acerca de este asunto, aquí presentamos el resumen de un interesante ejercicio que nos ayuda a contestar esta pregunta.

Este ejercicio, se basa en analizar el comportamiento de la TIR (E.A) a lo largo de 4 escenarios con diferentes estructuras de capital.

Cómo es típico en el sector, el análisis tiene en cuenta las tres fuentes de capital más comunes; Equity (Capital propio o de Inversionistas, Deuda y Preventas)

A partir de los parámetros de la siguiente tabla, que se mantienen constantes para todos los escenarios, realizamos los cálculos para cada uno.

Los escenarios fueron definidos en función del incremento y dismunición de cada fuente, siendo el escenario 1 el que mayor Deuda presenta y menor proporción de Equity y el escenario 4 el de menor Deuda y mayor Equity.

Dadas las restricciones y condiciones regulares del sector, las preventas se fijaron y mantuvieron constantes en todos los escenarios en un 30%.

En los gráficos 1, 2, 3 y 4 se muestran las proporciónes asumidas para cada escenario.

Definidos los escenarios, vemos en el gráfico 5 los resultados de la TIR (E.A), así cómo el porcentaje de intereses a pagar respecto del costo total del proyecto.

Se precisa que los valores nominales de los resultados obtenidos dependen estrechamente de los valores de las variables fijadas en la tabla arriba.

Sin embargo, más que en obtener valores nominales, el ejercicio se enfoca en analizar la sensibilidad proporcional frente a los cambios a lo largo de cada escenario.

Conclusiones:

• El uso de Equity tiene un enorme efecto en la TIR, provocando por cada 1% mas de Equity una reducción en la TIR de 6.5 puntos porcentuales en promedio.

• Por cada 1% de incremento de Deuda el incremento en pago de intereses es del 0.2% en promedio.

• Incrementar un 1% el uso de Equity es mucho más riesgoso que incrementar un 1% el uso de Deuda.

• El uso de Deuda es considerablemente más eficiente que el uso de Equity.

• Siempre debemos estar buscando obtener una mayor proporción del capital de fuentes de financiación distintas al Equity.

• No existe una formula de Estructura de Capital ideal universal, pero un principio fundamental es incoporar Equity solo en la medida justa para mantener el nivel de riesgo y retorno (TIR) esperado.

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Un saludo!