¡Esto incrementa la recurrencia de compra!

La tokenización inmobiliaria abre la puerta para que el “mindset” de los consumidores y desarrolladores se transforme de una visión tradicional de apalancamiento financiero individual a una visión de apalancamiento societario.

Este nuevo concepto del apalancamiento societario surge cómo pilar que soporta el hecho de que un mismo inmueble ya no es necesariamente comprado por una única persona o familia sino por decenas o cientos.

Esto habilita las condiciones para que el modelo se base en que cada persona/familia adquiera recurrentemente fracciones de un conjunto de viviendas que mensualmente están rentando por alquiler.

De esta forma,a medida que pasa el tiempo se van haciendo más propietarias de una o incluso de varias viviendas, sin la necesidad de adquirir un compromiso crediticio tradicional.

Para ver los efectos concretos de cómo opera este modelo, hicimos un ejercicio de una persona/ familia que hoy en día está interesada en adquirir una vivienda de 300 millones de pesos, y asumimos los siguientes datos:

Haciendo los cálculos, obtenemos que para pagar una vivienda en las condiciones establecidas, es necesario pagar 240 cuotas cada una por un valor de $ 2.950.415 (incluyendo seguros) adicionales a los 36 pagos de la cuota inicial.

Lo anterior implica un desembolso total (en pesos corrientes) a lo largo de los 276 meses (36+240) de $ 798.099.494 para terminar de pagar en 23 años una vivienda que hoy en día cuesta en el mercado $ 300.000.000.

Ahora pensemos que en lugar de esto, esta persona/familia dispone de los mismos montos mensuales para comprar fracciones de un conjunto de viviendas que mensualmente rentan entre el 0.50% y 1% de su costo en el mercado.

¿Por que este rango? se asume inicialmente una rentabilidad de 0.5% mensual pues es la rentabilidad promedio de vivienda en colombia a precios actuales.

Y un máximo de 1% por el efecto inflacionario que incrementa el valor de los arrendamientos pero no incrementa el costo de las propiedades que fueron adquiridas a precios de años anteriores,

Así, al incrementar los arriendos y fijar los costos en el tiempo, la rentabilidad tiene tendencia incremental que se calculó hasta en 1% para el período de los 23 años.

Las cuentas nos dicen, que con estos pagos durante dicho período y con ese rango de rentabilidad, el capital total acumulado al final de los 23 años para esta persona/familia será de $3.803.390.108. (Ver Gráfica 1).

Lo anterior quiere decir que esta persona/familia en el mes 100 (poco más de 8 años) tendrá el capital suficiente para adquirir el 100% de la vivienda que en ese momento tendrá un valor aproximado de 450 millones por efectos inflacionarios.

Esto reduce el tiempo de adquisición de la vivienda de 23 a 8,3 años, es decir una reducción cercana a 2/3 partes del tiempo, comparado con el modelo de adquisición tradicional de crédito.

Además de esto, si tenemos en cuenta que en 23 años una vivienda que hoy cuesta 300 millones, tendrá un costo aproximado de 918 millones por los efectos inflacionarios (5% anual) quiere decir que esta persona/familia dispondrá del capital suficiente para comprarse hasta 4 casas de este valor y le sobrarán algunos pesos.

Todo lo anterior, son excelentes noticias para el sector, pues una misma persona/familia en un mismo horizonte de tiempo cuadruplica su potencial de recurrencia de compra de vivienda, en otras palabras se incrementa el LTV (Lifetime Value del cliente).

¿Acaso no es esta la oportunidad perfecta para lograr una transformación profunda de los modelos de negocios del sector, tipícamente cíclicos y vulnerables a la política monetaria del momento?

Pero, ¿si es tán bueno, por qué no se ha implementado hasta ahora? de esto puedo decir, que hasta el momento se han visto esfuerzos tímidos y aislados, limitados por la rigidez y exigencias con las que funciona el mundo inmobiliario.

Sospecho que ha sido así, por qué hasta el momento no ha surgido un sistema capaz aterrizar lo hablado, y generar la suficiente funcionalidad y confianza a todas las partes para romper la inercia que envuelve al sector.

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Un saludo.